L'Explication Prémisse
Lorsqu'un même bien est vendu en séparant l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les fruits) et la nue-propriété (la propriété sans l'usage), le prix de vente doit être partagé entre ces deux droits en fonction de leur valeur respective. Les parties peuvent toutefois convenir d'une autre répartition, par exemple d'imputer la valeur de l'usufruit sur le prix. Par ailleurs, si le bien grevé d'un usufruit est vendu sans que l'usufruitier ait donné son accord, cela ne porte pas atteinte à son droit : l'usufruitier conserve sa jouissance du bien tant qu'il n'y a pas renonciation expresse ou extinction de l'usufruit.
Monsieur et Madame vendent une maison 300 000 €. Au moment de la vente on sépare l'usufruit (Mme X garde le droit d'y vivre) et la nue-propriété (les acheteurs deviennent nus-propriétaires). En se référant à une table de valeur, on estime l'usufruit à 40 % (120 000 €) et la nue-propriété à 60 % (180 000 €) : le prix se répartit donc 120 000 € pour l'usufruit et 180 000 € pour la nue-propriété, sauf si les parties conviennent autrement (par exemple que l'acheteur paie 300 000 € au nu-propriétaire et que l'usufruit soit traité différemment). Autre situation : les héritiers vendent la maison sans demander l'avis de la personne qui a l'usufruit ; cette personne peut continuer à vivre dans la maison et à en percevoir les fruits — l'acheteur a seulement acquis la nue-propriété et doit respecter l'usufruit existant.
- Principe de répartition : le prix se partage entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits.
- Liberté contractuelle : les parties peuvent convenir d'une autre répartition (par exemple imputer ou « reporter » la valeur de l'usufruit sur le prix).
- Protection de l'usufruitier : la vente du bien grevé d'usufruit sans l'accord de l'usufruitier n'ôte pas son droit ; il continue à jouir du bien.
- Effet sur l'acheteur : l'acquéreur d'un bien grevé d'usufruit n'obtient que la nue-propriété tant que l'usufruit subsiste.
- Renonciation expresse : l'usufruitier ne perd son droit que s'il y renonce clairement et volontairement.
- Valorisation pratique : la répartition se fait généralement en se référant à des tables ou à une expertise (âge de l'usufruitier, durée prévue, valeur économique).
- Distinction importante : vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété (même opération) versus vente du bien déjà grevé d'un usufruit (le droit préexistant subsiste).