L'Explication Prémisse
Une servitude est une charge grevant un terrain (appelé le fonds servant) afin de permettre l'usage ou d'apporter un avantage à un autre terrain (le fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent. Autrement dit, c'est un droit réel attaché à un bien immobilier — il suit le terrain, pas la personne — qui oblige le propriétaire du fonds servant à tolérer ou à accomplir certains actes pour l'utilité du fonds dominant (par exemple laisser passer, laisser écouler de l'eau, ou limiter une construction).
Mme Dupont possède un jardin enclavé sans accès à la route. Le terrain voisin, appartenant à M. Martin, contient un chemin qui mène à la rue. Pour que Mme Dupont puisse rejoindre la route, une servitude de passage est établie sur le terrain de M. Martin : ce dernier doit laisser Mme Dupont et ses invités traverser ce chemin. Ce droit est attaché au terrain de Mme Dupont et sera transmis au futur acquéreur de son jardin.
- La servitude est une charge imposée sur un héritage (fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage (fonds dominant).
- C'est un droit réel : il est attaché au terrain et non à la personne ; il suit la propriété lors des ventes.
- Il existe deux types principaux : servitudes positives (obligation de laisser faire ou de faire, ex. passage, conduite) et servitudes négatives (obligation de ne pas faire, ex. interdiction de construire au-delà d'une certaine hauteur).
- La servitude profite au fonds dominant et pèse sur le fonds servant ; propriétaires distincts au moment de la création.
- Elle peut être créée par contrat (titre), par prescription (usage prolongé) ou par la loi (ex. expropriation pour passage).
- Le propriétaire du fonds dominant peut exiger l'exercice de la servitude dans les limites de son objet ; le propriétaire du fonds servant doit s'y conformer mais peut en demander la protection si l'usage devient excessif.
- La servitude peut s'éteindre par fusion des deux fonds entre les mêmes mains (confusion), par renonciation, par non-usage prolongé si la loi le prévoit, ou par accord/acte juridique.
- Lors de l'achat d'un bien, il est important de vérifier l'existence de servitudes (acte notarié, hypothèques, servitudes tacites) car elles limitent ou obligent l'usage du terrain.