L'Explication Prémisse
Cet article dit essentiellement que, pour qu’un acte ou un droit immobilier puisse être inscrit dans les registres de publicité foncière (ce qui informe tout le monde des changements de propriété ou de charges), il faut en général un acte « authentique » : c’est-à-dire un acte dressé par un notaire exerçant en France, une décision de justice ou un acte officiel d’une autorité administrative. Un simple contrat privé, même déposé chez le notaire, ne suffit pas pour ces formalités. Il existe toutefois des exceptions limitées : certains procès-verbaux (comme ceux relatifs à l’apport d’un bien à une société ou à l’abornement) peuvent être publiés s’ils sont annexés à un acte constatant leur dépôt chez le notaire, et d’autres documents (assignations, saisies, documents cadastraux, plans d’arpentage, décisions ou événements administratifs/naturels, etc.) suivent des règles particulières et ne requièrent pas cette forme notariée.
Vous vendez votre maison à un acheteur : pour que la vente soit opposable aux tiers et inscrite au fichier immobilier, la vente doit être passée en acte notarié (notaire en France) ou résulter d’un jugement. Si vous signez seulement une promesse ou un compromis « sous seing privé » et le déposez chez le notaire, ce dépôt ne suffit pas à lui seul pour effectuer la publicité foncière. En revanche, si votre société reçoit un immeuble apporté par un associé, le procès‑verbal de l’assemblée générale constatant l’apport, même s’il n’est pas rédigé en forme authentique, pourra être publié si ce procès‑verbal est annexé à un acte qui atteste qu’il a été déposé au rang des minutes d’un notaire.
- Principe : la publicité foncière exige en règle générale un acte authentique (notaire en France), une décision judiciaire ou un acte authentique administratif.
- Un acte sous seing privé, même déposé au rang des minutes d’un notaire (avec ou sans reconnaissance d’écriture), ne permet pas la publicité foncière.
- Exceptions : certains procès‑verbaux (assemblées relatives à l’apport d’immeubles, procès‑verbaux d’abornement) peuvent être publiés sans être en forme authentique, à condition d’être annexés à un acte constatant leur dépôt chez un notaire.
- Le notaire doit exercer en France pour que l’acte soit recevable pour la publicité foncière selon cet article.
- Le premier alinéa ne s’applique pas à des catégories précises de documents : assignations en justice, commandements valant saisie et actes de procédure qui s’y rattachent, jugements d’adjudication.
- Autres exceptions : documents portant limitation administrative du droit de propriété ou servitude administrative, procès‑verbaux du service du cadastre, documents d’arpentage établis par un géomètre.
- Les modifications résultant de décisions administratives ou d’événements naturels (ex. retraits de propriété, bouleversements cadastraux) relèvent aussi de régimes particuliers et échappent à l’exigence d’acte notarié du premier alinéa.
- Conséquence pratique : pour garantir l’opposabilité du transfert ou de la création d’un droit réel, il faut en général recourir au notaire ou à une décision judiciaire, sauf cas limités prévus par l’article.