L'Explication Prémisse
Le pacte de préférence est un engagement par lequel une personne promet à quelqu’un (le bénéficiaire) de lui proposer en priorité de conclure un contrat si elle décide un jour de vendre ou de contracter. Si elle conclut quand même avec un tiers sans avoir d'abord proposé au bénéficiaire, celui‑ci peut demander réparation pour le préjudice subi. Si le tiers connaissait l’existence du pacte et savait que le bénéficiaire voulait s’en prévaloir, le bénéficiaire peut, en plus des dommages et intérêts, demander l’annulation du contrat conclu avec le tiers ou demander au juge de le substituer au tiers dans ce contrat. Le tiers peut exiger par écrit que le bénéficiaire confirme, dans un délai raisonnable qu’il fixe, l’existence du pacte et s’il entend l’exercer ; l’écrit doit préciser que l’absence de réponse dans ce délai fait perdre au bénéficiaire la possibilité de demander la nullité ou la substitution (mais pas la réparation du préjudice).
Vous êtes locataire d’un commerce et le propriétaire vous fait signer un pacte de préférence : s’il vend le local, il s’engage à vous proposer en priorité de l’acheter. Quelques mois plus tard, il vend à un acheteur qui savait que vous aviez ce pacte et que vous souhaitiez acheter. Si l’acheteur demande par écrit si vous comptez vous prévaloir du pacte et vous laisse 15 jours pour répondre, et que vous ne répondez pas, vous perdez alors le droit de demander que le juge annule la vente ou vous substitue à l’acheteur. En revanche, vous pouvez toujours réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi si la vente a été faite en violation du pacte.
- Définition : engagement de proposer prioritairement de contracter au bénéficiaire si le promettant décide de contracter.
- Violation = droit à réparation : si le promettant contracte avec un tiers sans avoir proposé au bénéficiaire, ce dernier peut obtenir réparation du préjudice.
- Nullité ou substitution : le bénéficiaire peut demander l’annulation du contrat ou sa substitution au tiers uniquement si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
- Action du tiers : le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer l’existence du pacte et s’il entend l’exercer, en fixant un délai raisonnable.
- Conséquence du silence : l’écrit doit avertir que, sans réponse dans le délai, le bénéficiaire perdra le droit de demander la nullité ou la substitution au contrat conclu avec le tiers.
- Effet de la substitution : si le juge accède à la demande, il peut substituer le bénéficiaire au tiers comme s’il avait conclu le contrat initial.
- Mesure de protection pratique : il est utile de conserver une preuve écrite du pacte et des manifestations d’intention (offres, réponses) parce que l’exercice des recours dépend souvent de la preuve de la connaissance et de l’intention.