L'Explication Prémisse
L'article dit simplement que l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien, d'en tirer profit (le louer, le vendre comme droit d’usufruit ou le donner gratuitement). Mais ses actes qui engagent l'avenir du bien ont des limites : lorsqu'il a seul passé un bail trop long (plus de 9 ans), si l'usufruit prend fin (par exemple à son décès), le nu‑propriétaire n'est tenu que pour la durée restant à courir de la période de neuf ans en cours — autrement dit le locataire ne peut pas imposer la totalité d'un bail qui dépasse la « période » de neuf ans où il se trouve. De plus, pour les baux de neuf ans ou moins, il existe des règles de timing (pour les terres rurales et pour les maisons) : si l'usufruitier a conclu ou renouvelé un tel bail trop loin avant la fin du bail précédent, ce nouveau bail peut être sans effet sauf si le locataire a déjà commencé à jouir du bien avant la fin de l'usufruit. Enfin, pour louer un fonds rural ou un local à usage commercial/industriel/artisanal, l'usufruitier a besoin de l'accord du nu‑propriétaire ; à défaut, il peut demander l'autorisation au juge.
Exemple 1 (bail long > 9 ans) : Mme Martin a l'usufruit d'une maison. En 2020 elle donne un bail de 15 ans à M. Leroy (donc jusque 2035). Les « périodes » de neuf ans peuvent être vues comme 2020–2029 (1re période) et 2029–2038 (2e période). Si l'usufruit prend fin en 2025, le nu‑propriétaire qui récupère la nue‑propriété ne sera tenu qu'à laisser M. Leroy occuper jusqu'à la fin de la période de neuf ans en cours, donc jusqu'en 2029 — M. Leroy ne pourra pas forcer le nu‑propriétaire à respecter la durée complète jusqu'en 2035. Exemple 2 (durée ≤ 9 ans et timing) : M. Petit, usufruitier d'une ferme, renouvelle un bail de 9 ans quatre ans avant la fin du bail en cours. Pour les biens ruraux, un renouvellement fait plus de trois ans avant l'échéance est sans effet, sauf si le fermier a déjà commencé à exploiter la ferme avant la cessation de l'usufruit. Exemple 3 (fonds rural ou local commercial) : Mme Dubois veut louer le local commercial du bien en usufruit ; elle doit obtenir l'accord du nu‑propriétaire ; si celui‑ci refuse, elle peut saisir le juge qui pourra l'autoriser exceptionnellement.
- L'usufruitier peut jouir du bien, le louer, vendre son droit d'usufruit ou le céder gratuitement.
- Les baux conclus par l'usufruitier seul qui dépassent neuf ans ne lient le nu‑propriétaire, en cas de cessation de l'usufruit, que pour la durée restante de la période de neuf ans en cours ; le preneur ne peut donc achever que la période de neuf ans où il se trouve.
- Les baux d'une durée de neuf ans ou moins sont soumis à un contrôle de timing : pour les biens ruraux, un bail passé ou renouvelé plus de trois ans avant l'expiration du bail courant est sans effet (sauf si l'exécution a commencé avant la fin de l'usufruit) ; pour les maisons, ce délai est de deux ans.
- Pour louer un fonds rural ou un local à usage commercial, industriel ou artisanal, l'usufruitier doit obtenir le concours (accord) du nu‑propriétaire ; à défaut, il peut demander l'autorisation du juge.
- But pratique : ces règles protègent le nu‑propriétaire contre des engagements pris par l'usufruitier qui grèveraient trop durablement la nue‑propriété après la fin de l'usufruit.