L'Explication Prémisse
L'article distingue deux types de servitudes (droits ou restrictions attachés à un terrain) selon qu'elles sont visibles ou non. Une servitude apparente se manifeste par un signe extérieur, comme une porte, une fenêtre ou un aqueduc : on la voit en se rendant sur place. Une servitude non apparente n'a pas de signe extérieur visible, par exemple l'interdiction de construire sur une partie d'un terrain ou l'obligation de ne construire qu'à une certaine hauteur ; elle existe en droit mais ne saute pas aux yeux.
Vous achetez une maison et constatez immédiatement un chemin carrossable et un portail qui traversent votre terrain pour permettre au voisin d'accéder à la route : il s'agit d'une servitude apparente (droit de passage matérialisé par un ouvrage). À l'inverse, si un ancien acte impose qu'aucun bâtiment ne dépasse 6 mètres sur une parcelle contiguë, sans qu'il y ait d'élément visible sur le terrain, il s'agit d'une servitude non apparente.
- Une servitude est un droit réel ou une restriction attachée à un fonds (terrain).
- Classification essentielle : servitude apparente = présence d'un ouvrage extérieur visible ; servitude non apparente = pas de signe extérieur.
- Exemples d'apparence : porte, fenêtre, aqueduc, chemin matérialisé.
- Exemples de non-apparence : interdiction de bâtir sur une partie du terrain, limitation de hauteur des constructions.
- La distinction est pratique : une servitude apparente se remarque lors d'un examen du terrain, tandis qu'une servitude non apparente nécessite la consultation des titres ou actes pour être prouvée.
- Pour connaître l'existence et la portée d'une servitude, il faut se référer aux actes (titres, servitudes localisées) et, si besoin, aux diagnostics immobiliers/servitudes lors d'une vente.