L'Explication Prémisse
Une servitude est un droit réel qui pèse sur un terrain (fonds servant) au bénéfice d’un autre terrain (fonds dominant). L’article 691 dit simplement que certaines servitudes ne peuvent pas naître parce qu’on les a exercées longtemps : elles doivent être établies par un titre (un acte écrit qui les crée). Concrètement, les servitudes « continues non apparentes » (par exemple un tuyau souterrain qui fonctionne sans intervention) et toutes les servitudes « discontinues » (qui exigent une action humaine pour être exercées), qu’elles soient visibles ou non, exigent un acte pour exister. La seule possession « immémoriale » (le fait d’avoir exercé le droit depuis très longtemps) ne suffit pas pour les créer aujourd’hui — sauf qu’on ne peut pas remettre en cause, dans les régions où la loi locale permettait autrefois cette acquisition par possession, les servitudes déjà acquises de cette manière avant le changement de règle.
Vous découvrez qu’un tuyau d’irrigation souterrain traverse depuis des décennies votre jardin pour alimenter le champ du voisin ; le tuyau est invisible et l’eau coule sans intervention humaine. Si le voisin prétend avoir ce droit parce que sa famille l’a toujours utilisé, l’article 691 vous permet de dire que ce droit (servitude continue non apparente) ne peut pas être reconnu aujourd’hui uniquement par la longue possession : il faut un titre (par exemple un acte notarié ou une convention écrite) qui l’établisse. En revanche, si, dans votre région, cette servitude avait été acquise par possession avant que la règle change, on ne pourrait pas l’attaquer maintenant.
- Définition brève : une servitude est un droit grevant un fonds au profit d’un autre fonds.
- Catégories visées : les servitudes continues non apparentes ; les servitudes discontinues (qu’elles soient apparentes ou non).
- Obligation de titre : ces servitudes ne peuvent être établies que par un titre (acte créateur du droit).
- La possession longue (même immémoriale) ne suffit pas pour créer ces servitudes aujourd’hui.
- Exception historique/localisée : on ne peut pas remettre en cause les servitudes de ce type qui avaient déjà été acquises par possession dans les pays où la loi autorisait autrefois cette acquisition.
- Conséquence pratique : pour éviter les litiges, il faut formaliser les servitudes visées par un écrit (convention, acte notarié, mention dans l’acte de vente, etc.).
- Note implicite : certaines servitudes (notamment les servitudes continues apparentes) peuvent, elles, encore se transmettre ou se prouver autrement (par exemple par prescription), d’où l’intérêt d’identifier la catégorie exacte de la servitude).