L'Explication Prémisse
Si quelqu’un (un tiers) a planté, construit ou installé quelque chose sur votre terrain en utilisant ses propres matériaux, la loi vous donne le choix : soit vous lui ordonnez d’enlever ce qui a été fait (et c’est le tiers qui paie l’enlèvement, sans recevoir d’indemnité), soit vous gardez ces plantations ou constructions et remboursez le tiers. Le remboursement peut être égal soit à l’augmentation de valeur qu’apporte l’ouvrage à votre terrain, soit au coût des matériaux et de la main-d’œuvre à la date du remboursement, selon votre choix. En outre, si le propriétaire a subi un préjudice, il peut obtenir des dommages‑intérêts. Exception : si le tiers avait fait l’ouvrage en croyant de bonne foi être propriétaire (et n’a pas été condamné à restituer les fruits), vous ne pouvez pas lui demander de tout enlever ; vous devez alors lui verser l’une des deux sommes précédentes.
Vous êtes propriétaire d’un jardin. Votre voisin fait construire un abri de jardin en bois sur une partie de votre terrain en utilisant son propre bois et en croyant que la limite séparative se trouve là ; il n’a pas votre autorisation. Vous pouvez soit lui demander de démolir et d’enlever l’abri à ses frais (sans lui verser d’indemnité), soit décider de conserver l’abri et le rembourser : soit en lui donnant une somme égale à l’augmentation de la valeur de votre terrain grâce à l’abri, soit en lui payant le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimés au moment du remboursement. Si le voisin avait sincèrement cru être propriétaire (bonne foi) et qu’il a été évincé, vous ne pouvez plus exiger l’enlèvement, mais vous devez toujours choisir l’une des deux formules de remboursement.
- La règle ne vaut que si les ouvrages/plantations ont été faits par un tiers avec ses propres matériaux.
- Le propriétaire du fonds a deux choix : faire enlever l’ouvrage (aux frais du tiers, sans indemnité) ou garder l’ouvrage et rembourser le tiers.
- Si le propriétaire exige la suppression, l’enlèvement est à la charge du tiers et celui‑ci ne perçoit aucune indemnité en compensation ; il peut toutefois être condamné à des dommages‑intérêts si le propriétaire a subi un préjudice.
- Si le propriétaire garde l’ouvrage, il doit rembourser soit l’augmentation de valeur apportée au fonds, soit le coût des matériaux et de la main‑d’œuvre, estimés à la date du remboursement en tenant compte de l’état de l’ouvrage.
- Le choix entre les deux modes de remboursement appartient au propriétaire du fonds.
- Exception pour le tiers de bonne foi évincé : le propriétaire ne peut pas exiger la suppression des ouvrages, mais peut choisir l’un des deux modes de remboursement.
- La valorisation tient compte de l’état réel des constructions/plantations au moment du remboursement, ce qui peut réduire le montant réclamable.
- Le tiers qui a créé l’ouvrage sans droit peut aussi être condamné à réparer le préjudice causé au propriétaire (dommages‑intérêts).